どうしても困った時に使いたい解決策！任意売却に関する基礎知識をくわしく紹介
任意売却は住宅ローンの支払いをすでに延滞している状況にあって、相場に近い価格での売買契約の成約を模索しながら、同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務の在り方について合意する一連の取引を指します。すでに金融機関は裁判所に差し押さえの申し立てと登記を経由していることが想定されます。そのまま放置していると裁判所の競売が完結してしまうので、任意売却を成功させる解決策としては一刻も早く、専門家のサポートの元任意売却に乗り出すことにつきます。
任意売却はどのような仕組みなのか
任意売却とは、不動産ローンの返済が完了していない住宅等を売却することをいいます。その目的は、もちろん売却代金を残債に充当することです。 このように聞くと、一般の不動産売却と何ら異なるところがないように感じられますが、基本的なしくみの部分で相違があります。それは、売却代金によってローンを完済できるかどうか不確かな場合であっても、あえて売却を行うという点です。 一般的な不動産取引の場合、ローンがまだ返済中の場合は完済できる見込みがなければ金融機関等の債権者が抵当権を解除してくれません。そのため、そのままの形では売ることができません。 これに対して任意売却では、売却代金によってローンの完済が難しい場合であっても、債権者の同意が得られれば物件を売ることができます。つまり、このままでは返済を続けることが困難になって貸し倒れが発生してしまうなどの事情がある場合、少しでも残債を減らす手段として活用されるわけです。
住宅ローンの返済ができないときに使う任意売却
住宅ローンの返済ができなくなってしまったときに使える手段はいくつかありますが、そのなかでも有力なものに任意売却が挙げられます。任意売却というのは、債権者である銀行などの同意のもとで、債務者である住宅の持ち主が自主的に物件を売却して、その売却代金をもって残債の支払いに充当することをいいます。このような手段を取らずにいつまでも住宅ローンの返済がとどこおったままであると、銀行側は裁判所に申し立てて競売を行い、みずから債権回収に乗り出すのがふつうです。競売では住宅の価格は入札により決定されますので、客観的にみた不動産の価値よりも極端に低い価格で落札されてしまうことが少なくはありません。その結果として任意売却の場合よりも、残債の穴埋めに使える金額は泣く泣くなりますので、いつまでたっても債務の弁済が終わらないことになってしまいます。任意売却は一般的な不動産売却と方法的にそれほど変わりはありませんので、高値での売却も期待されるところです。
任意売却は債権者の同意が必要な理由
任意売却とは、相場に近い価格での売買契約の成約を模索しながら、同時に金融機関との間で住宅ローンの残債務の在り方について債務整理などを交渉する一連の取引のことを指します。任意売却の前提として、金融機関などの債権者の同意が必要となっています。その同意が必要なのは、金融機関にとって裁判所主催の競売を利用するのか、任意売却に同意するのかを選択してもらう必要があるからです。裁判所主催の競売では、市場の相場の三割未満での価格で落ち着くのが一般的です。つまり裁判所の競売では、抵当権などの担保権の優先弁済効力のメリットを享受できるのは確かですが、債権回収の観点からすると必ずしも満足できる結果に落ち着くとはいえません。加えて住宅ローンでは特約事項として、金融機関の同意なく第三者に売却することができないとさているのが一般的です。そのため相場の三割以上の価格で処分できる見込みが立てば、任意売却に同意してくれる金融機関も出てきます。
任意売却にかかる基本的な費用とは？
任意売却とは相場に近い価格での売買契約の成約を目指して行動すると同時に、金融機関との間で住宅ローンの残債務の処遇について交渉して同意するまでの一連の取引のことを指します。任意売却では不動産会社と専門職が関与するので、それらの点で費用がかかるのが、通常の不動産取引とは異なる特徴です。 まず不動産会社ですが、不動産買取で対応することが多いので仲介手数料は発生しません。仲介売買では不動産会社に売買価格に対して3％+6万円の成功報酬が必要なことを踏まえると、この点のコストは抑えることができます。 金融機関との間で住宅ローンの残債務の処遇を決めるのは、主に弁護士の業務になります。弁護士に支払う着手金や成功報酬なども別途必要な費用です。任意売却では最終的に、所有権移転登記と抵当権抹消登記が必要です。これらの登記関連業務は司法書士に依頼することになり、任意売却に際しても登録免許税に加えて報酬も発生するわけです。
